1、出租人是否有权停水停电;

(1)合同中是否有约定

（2）法律依据：先履行抗辩权

2、出租人是否可以约定在房屋租赁合同终止后，承租人未将房屋内的财产腾出。

（1）法院支持强行腾房（注意事先通知承租人）

3 、损失赔偿

4、违约金

承租人提前终止合同或违约强行退房的情形，此种情形下，损失赔偿跟违约金能否得到赔偿，怎么赔偿：最高可主张六个月房租费的房屋空置损失，额外产生其他费用的，不受六个月房租费限制

5、财产留置

出租人不能行使留置权，留置权形式的前提是合法占有财产，在房屋租赁中并不存在这一前提。

1、解除日的确定：

（1）诉前协商解除：协商确定之日为合同解除之日

（2）诉中合法解除：解除合同通知送达之日为合同解除之日，即便向对方提出异议

（3）诉中违法解除：

·继续履行

·诉中合意解除

·判决解除

2、解除权的消灭

（1）双方当事人对合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭。

（2）双方未约定解除权行使期间，经对方催告后权利人为在合理期限内行使解除权，解除权消灭，该合理期限以扮装我在三个月

（3）双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期限一般掌握在一年

（4）由于未按时支付租金而是出租人具有合同解除权，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭

3、租金的诉讼时效

（1）特殊诉讼时效，为1年

（2）诉讼时效起始日的计算

4、违约方的异议期

当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽然有异议，但在约定的异议期结满后才提出并向法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持

租赁合同的解除：

1、法定解除

（1）因不可抗力致使合同目的无法实现时

（2）履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务

（3）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现

2、承租人的解除权：

（1）租赁房屋质量不合格（或不符合约定条件）且不能满足租赁合同约定的用途

（2）租赁房屋非因承租人的原因二毁损灭失，致使不能实现合同目的

（3）租赁物危机承租人的安全或者健康的等严重质量下次的，承租人仍然可以随时解除合同

（4）租赁房屋被依法查封或有权属争议或违反法律行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，致使租赁房屋无法使用

3、出租人的解除权：

（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。只是租赁物受到损失的，出租人可以解除合同

（2）承租人擅自改变房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同

（3）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除该合同

（4）承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不至支付的，出租人可以解除合同

约定解除：

（1）当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同

1、立案和庭前准备

（1）适用不动产专属管辖

（2）租赁物的法律属性是否合法

（3）租赁物的使用现状（承租人是否占有）

（4）司法鉴定（装修物价值问题）

2、审理的重点

合同的效力：

无效的情形：

（1）违章和临时建筑

·出租未取得建设工程规划许可证的房屋

·出租未按照建设工程呢过规划许可的规定建设的房屋

·出租未经批准的临时建筑

·出租未按照批准内容建设的临时建筑

·一审法庭辩论终结前补正的除外

（2）违法转租

·经出租人同意的转租，转租期限超过承租期人盛旭的租赁期限的，超过部分无效

·未经出租人同意的转租，且出租人知道或者在应当知道之日起的6个月内提出异议的

（3）超过租赁合同期限

·租赁合同期限超过20年的超出部分无效

(4)特殊的租赁合同

·违反土地利用总体规划确定的土地用途

·高利贷，套路贷

合同义务履行情况

固定添附的处理

3、诉讼指导和释明

合同无效及后果处理

空置租赁物的及时交接

违约金的调整与举证责任分配

押金或保证金的处理

1、立案和庭前准备

（1）适用不动产专属管辖

（2）租赁物的法律属性是否合法

（3）租赁物的使用现状（承租人是否占有）

（4）司法鉴定（装修物价值问题）

2、审理的重点

合同的效力

具体条款

合同义务履行情况

固定添附的处理

3、诉讼指导和释明

合同无效及后果处理

空置租赁物的及时交接

违约金的调整与举证责任分配

押金或保证金的处理

租赁合同的具体条款----

• 停水停电---先履行抗辩权
• 强行腾房---有约定按约定；实务中还是应当事先通知承租方
• 损失赔偿
• 违约金
• 财产留置

租赁合同解除日的确定---

诉前协商解除----协商确定之日为合同解除之日

诉中合法解除----解除合同通知送达之日为合同解除之日，即便相对方提出异议

诉中违法解除----继续履行、诉中合意解除、判决解除

解除权的消灭 ----

诉讼时效  ----特殊诉讼时效为1年；诉讼时效起始日的计算

 违约方异议期----当事人对合同法96条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持

租赁合同的解除---法律依据、解除日的确定、异议期和出斥期间

1、租赁合同解除的法律依据-----

法定解除权《合同法》94条；

承租人的解除权《合同法》231、233条；

出租人的解除权《合同法》219、227、224第2款

约定解除权《合同法》93条第2款

租赁合同效力

1、租赁合同无效的情形----违章和临时建筑、违法转租、超过租赁合同期限（超过20年，超出部分无效）、特殊的租赁合同（违反土地利用总体规划确定的土地用途、高利贷套路贷}。

常见问题：

当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

当事人就划拨土地上房屋订立房屋租赁合同的效力？

当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？

当事人就经济适用房等政策性保障房订立租赁合同的效力如何认定？

租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力？

2、租赁合同无效的后果----《合同法》58条

承租人腾退租赁房屋、承租人按照合同约定的租金标准支付占有使用费、承租人应将租赁房屋恢复原状、装饰装修物由承租人拆除或协商折价、有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3、装饰装修物的处理

A.出租人不同意装修---承租人自行承担损失

B.出租人同意装修

B1.形成附和---出租人是否同意利用（1.同意---折价归出租人所有；2.不同意---按过错分担现值损失）

B.不形成附和---出租人是否同意利用（1.同意---折价归出租人所有；2.不同意---承租人拆除）

租赁合同纠纷审理思路

1、立案和庭前准备---管辖审查、租赁物法律属性、租赁物使用现状、司法鉴定

2、法院案件审理重点---合同效力、具体条款、合同义务履行情况、固定添附的处理

3、诉讼指导和释明----合同无效及后果处理、空置租赁物的及时交接、违约金的调整与举证责任分配、押金或保证金等处理

租赁合同涉及的法律依据

《中华人民共和国合同法》（1999）、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修正）、《商品房租赁管理办法》（2011）、《最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）